Förderstandards müssen klimapolitisch sinnvoll und zugleich wirtschaftlich erreichbar sein!

50.000 geförderte Wohneinheiten im auslaufenden EH55-Programm sind aus Sicht der Kalksandsteinindustrie ein bemerkenswerter Zwischenstand. Die starke Nachfrage sollte Anlass sein, genauer auf die Standards zu schauen, an die wir Neubauförderung knüpfen.

Die befristete EH55-Förderung richtet sich an bereits geplante und genehmigte Projekte und arbeitet mit zinsverbilligten KfW-Krediten.

Energetische Standards werden gebaut. Sie wirken sich auf Konstruktion, Gebäudehülle und technische Ausstattung aus – und damit auf Material- und Baukosten.

Wie groß der Unterschied sein kann, zeigt eine Kostenauswertung der ARGE//eV für den Geschosswohnungsbau zum Stand des ersten Quartals 2024. (Arbeitsgemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e. V.: „Regelstandard Erleichtertes Bauen – Der Förderstandard der Sozialen Wohnraumförderung in Schleswig-Holstein“, Mitteilungsblatt Nr. 263, September 2024). Allein für den energetischen Standard werden gegenüber den zugrunde gelegten Grundkosten Mehrkosten von 136 Euro je Quadratmeter Wohnfläche für EH55 und 292 Euro für EH40 ausgewiesen. Das sind in dieser Modellrechnung 156 Euro je Quadratmeter Unterschied.

Gleichzeitig müssen diese zusätzlichen Baukosten heute unter völlig anderen Bedingungen finanziert werden als noch vor wenigen Jahren. Die Studie zum Wohnungsbau-Tag 2026 macht die Dimension an einer Modellrechnung deutlich: Bei 80 Prozent Fremdfinanzierung, 30 Jahren Laufzeit und einem effektiven Zinssatz von 3,5 Prozent ergibt sich allein für den Kapitaldienst eine monatliche Belastung von 18,27 Euro je Quadratmeter Wohnfläche. Hinzu kommen noch Eigenkapitalverzinsung, Verwaltung und Instandhaltung. Die reine Zinslast steigt in der Berechnung von rund 1 Euro je Quadratmeter im Jahr 2020 auf 6,29 Euro beim Kostenstand 2025. Die Autoren kommen deshalb zu dem Ergebnis, dass frei finanzierter Wohnungsneubau unter den heutigen Bedingungen mit einer Nettokaltmiete von weniger als 20 Euro je Quadratmeter praktisch nicht darstellbar ist.

Wohnungsbau in Deutschland: Bedarf und Erleichterung. Den eingefrorenen Wohnungsmarkt auftauen | Studie zum Wohnungsbau-Tag 2026

Vor diesem Hintergrund ist es eben nicht gleichgültig, ob ein Förderstandard zusätzliche 136 oder 292 Euro Baukosten je Quadratmeter verursacht. Jeder zusätzliche Euro Baukosten muss finanziert werden – und wirkt unter den heutigen Zinsbedingungen stärker auf die spätere Miete als noch vor wenigen Jahren.

Deshalb gehört die Frage auf den Tisch, ob wir mit unserer Förderpolitik immer den anspruchsvolleren energetischen Standard zum Maßstab machen sollten. EH55 ist kein niedriger Baustandard. Die aktuelle KfW-Förderung verlangt neben dem Effizienzhaus-55-Niveau auch, dass nicht mit Öl oder Gas geheizt wird. Die reguläre KFN-Förderung umfasst daneben die deutlich anspruchsvollere Stufe EH40 mit zusätzlichen Anforderungen an die Treibhausgasemissionen im Lebenszyklus.

Klimaschutz und bezahlbarer Wohnungsbau müssen zusammen gedacht werden. Dazu gehört auch Maßhaltung: Welcher zusätzliche energetische Nutzen rechtfertigt welchen zusätzlichen konstruktiven, technischen und finanziellen Aufwand?

Die 50.000 EH55-Förderungen sind jedenfalls ein starkes Signal dafür, diese Frage bei der künftigen Ausgestaltung der Neubauförderung ernsthaft zu prüfen.